Top 5 des transactions de bureaux en France en 2019

InvestissementActualités • 12 février 2020

Le marché français de l’investissement immobilier d’entreprise établit de nouveaux records en 2019. Les investissements ont progressé de plus de 16 % avec 35.3 Milliards d’euros investi en 2019, contre 30.4 Milliards en 2018.

L’année 2019 comptabilise 752 opérations, dont 84 supérieures à 100 millions d’euros. Les transactions supérieures à 400 millions d’euros, représentent 28 % du volume total des investissements avec 10.1 Milliards d’euros.

La France présente des atouts structurels attractifs et une conjoncture propice aux investissements. Des taux d’intérêts exceptionnellements bas se sont installés de manière durable et ne devraient pas repartir à la hausse de sitôt. Les investisseurs en profitent et accordent une place prépondérante à l’immobilier.

D’autre part, le Brexit joue un rôle important sur le marché de l’investissement de bureaux à Paris. Les banquiers, assureurs, courtiers et gérants de fonds britanniques ont perdu leur passeport financier européen et ne peuvent plus commercer avec l’Europe. La capitale française est le premier bénéficiaire des entreprises de la City qui décident de délocaliser leur siège social. De plus, la préférence des investisseurs étrangers change de camp et place Paris devant Londres pour la première fois.

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  1. Sogecap acquiert Sways, Issy-les-Moulineaux – 608 millions d’euros

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En cours de restructuration par Bouygues Immobilier et Primonial REIM, l’ensemble Sways (ndlr : Smart ways to work) a trouvé un acquéreur. Sogecap, la compagnie d’assurance vie de la Société Générale, s’est offert l’ensemble pour 608 millions d’euros. Conçu en 1992 par Anthony Bechu, l’ensemble fait l’objet d’une restructuration et d’une extension presque 30 ans plus tard par le même architecte. L’immeuble situé à Issy-les-Moulineaux développera 42 000 m² à l’issue du projet de rénovation pour une valorisation de presque 14 500€/m². Le bâtiment présentera toutes les caractéristiques d’un immeuble serviciel à la pointe de la technologie : performance énergétique, modulable et doté des dernières technologies selon les principes du smart building. Sways veut proposer une large offre de services (espace de coworking, auditorium, fitness, restaurants) associée à un immeuble de bureaux. Le futur locataire de Sways est déjà connu puisqu’il s’agit du groupe Canal + qui y déménage une partie de ses locaux et sera le seul résident de l’immeuble. La livraison du projet et l’installation de Canal+ est prévue pour 2021. Le montant du loyer n’est pas encore connu.

  1. Samsung et La Française acquièrent le Crystal Park, Neuilly – 691 millions d’euros

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Samsung, en co-investissement avec La Française, fait l’acquisition du Crystal Park à Neuilly-sur-Seine. Avec une surface de bureaux de 44 000 m² sur 6 étages, au cœur d’un parc paysager privatif de 2 hectares, le Crystal Park est un bien rare et privilégié à Neuilly. L’immeuble a été cédé par Icade pour une transaction à 691 millions d’euros. Cette transaction se valorise donc à plus de 15 000€/m². Crystal Park est occupé en totalité, avec la majorité des surfaces louée à PricewaterhouseCoopers. Inauguré en 2003, l’immeuble a changé plusieurs fois de propriétaires avant d’être entièrement rénové en 2018.

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  1. Mirae Asset Daewoo et Amundi Immobilier acquièrent la Tour Majunga, La Défense – 850 millions d’euros

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Amundi, premier Asset Manager européen fait l’acquisition pour le compte des fonds qu’elle gère, de la tour Majunga, située à la Défense, premier quartier d’affaires européen. Cette acquisition est emmenée par Mirae Asset Daewoo, plus grande banque d’investissement en Corée du Sud. Novatrice par son architecture moderne et non-linéaire, la tour Majunga, qui culmine à 195 mètres de hauteur est une tour emblématique du quartier d’affaires. D’une superficie totale de 67 036 m² sur 45 étages, Majunga est actuellement loué à AXA Investment (environ 515€/m²/an) et Managers et Deloitte (550€/m²/an) et génère entre 30 et 35 millions d’euros de revenus chaque année. Cette transaction à 850 millions d’euros fait ressortir une valeur métrique d’environ 13 000€/m².

  1. Primonial Samsung acquiert Le Lumière, Paris 12ème – 1.2 Milliard d’euros

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Primonial, l’un des principaux gérants d’actifs immobiliers en France et en Europe, associé au groupe coréen Samsung, met la main sur l’immeuble Le Lumière situé dans le 12ème arrondissement de Paris, qui n’est autre que le plus grand ensemble immobilier privé de bureaux à Paris. Cédé par Tishman Speyer, la transaction de l’actif se valorise à 1.2 Milliard d’euros, soit près de 9 000 €/m². Le Lumière est actuellement occupé par la banque de financement Natixis, la SNCF, le ministère de l’Intérieur, ING France ou encore Société Générale. L’ensemble tertiaire totalise 260 000 m², dont 136 000 m² de bureaux et les baux signés se chiffrent à hauteur d’environ 450 €/m²/an.

  1. Swiss Life Asset Manager acquiert le portefeuille Texas, Quartier Central des Affaires – 1.7 Milliard d’euros

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Swiss Life Asset Managers, société de gestion, fait l’acquisition d’un portefeuille de 28 actifs de bureaux situé à 90 % en plein coeur du quartier central des affaires. L’homme d’affaires Jacky Lorenzetti, fondateur de Foncia, cède donc 72% de son portefeuille à quatre fonds immobiliers de Swiss Life Asset Managers pour un montant total de 1.7 Milliard d’euros. L’encours pour cette transaction s’élève de 1.3 Milliard d’euros, soit 75% de la valorisation globale. Pour financer l’acquisition de l’ensemble, un levier de 40%, équivalent à près de 680 millions d’euros, a été investi par Natixis. Cette transaction valorise un taux de rendement investisseur de 3.5 %, et un TRI supérieur à 5 %. Au total, le portefeuille comptabilise 102 000 m² de bureaux et fait apparaître une valeur métrique supérieure à 16 650€/m².

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