Crise immobilière – Top 5 des crises qui ont le plus impacté l’immobilier

ActualitésPerspectives • 12 juin 2020

Les crises immobilières ont rythmé les 120 dernières années. Provoquées par des chocs financiers, des conflits ou des crises industrielles de grande ampleur elles ont toutes eu un impact significatif. Nous vivons aujourd’hui les prémisses de la première crise immobilière provoquée par une débâcle sanitaire sans précédents. 

Après avoir fait un tour d’horizon des succès d’entreprises au lendemain des grandes crises, Anaxago vous fait découvrir les crises qui ont marqué l’histoire et qui ont le plus impacté le marché immobilier depuis le XIXe siècle jusqu’à aujourd’hui.

1.  Crise immobilière XIXe siècle

La crise immobilière dans les années 1880 est la plus grande crise immobilière du XIXe siècle. Elle met fin à une période de boom immobilier entre les années 1876 et 1882 et à un long “cycle haussmannien” d’intense activité immobilière amorcé dans les années 1820. Cette crise marque le début d’une longue période de récession immobilière.

Plusieurs facteurs économiques et financiers aident à expliquer le boom qui a précédé cette crise : 

  • Le rattrapage de l’activité de construction après l’effondrement des années 1870 à 1873.
  • La reprise des flux migratoires, les populations se rapprochent des villes
  • La multiplication des octrois de crédits grâce, à un assouplissement des critères d’éligibilité,la mise en place de prêts hypothécaires et la baisse des taux d’intérêts 

La crise immobilière du XIXe siècle succède à cette forte période d’activité.
La crise se propage entre 1883 et 1889, l’immobilier fait face à une chute de l’activité de construction jusqu’à 70 % et le nombre de vacances des bureaux augmente considérablement.
Le ralentissement de la croissance urbaine et le déséquilibre de l’offre ont favorisé l’essor de cette crise immobilière. L’excès de production pendant la phase spéculative des années précédentes est alors montré du doigt. Les logements « chers » dont les loyers annuels sont supérieurs ou égal à 500 francs, sont les premiers impactés. La crise se généralise ensuite à l’ensemble de l’activité et engendre une baisse durable des valeurs immobilières. “La grande dépression”  durera jusqu’en 1908, avant le début de la guerre. 

 
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2.  Le Krach Boursier de 1929

Le Krach Boursier de 1929 a causé la première grande crise majeure depuis l’essor du capitalisme au XIXe siècle.

Dans les années 1920, les États-Unis connaissent une période de prospérité extraordinaire. La production agricole et industrielle augmente et la demande de biens et services explose. Les banques octroient des crédits de façon abondante. La croissance entretient la confiance et même les américains les plus modestes commencent à investir en bourse. À l’automne 1929, les marchés s’essouflent, les indices et les cours boursiers ont atteint une telle valeur, qu’ils ne demandent plus qu’à se retourner …

Le jeudi 24 Octobre, 6 millions d’actions sont mises en ventes et les prix s’effondrent brutalement. Entre le 24 et le 29 Octobre, des dizaines de millions de titres sont vendus. Les actionnaires et les spéculateurs ainsi que des millions d’épargnants sont ruinés. Les faillites d’entreprises se multiplient, le nombre de chômeurs grimpe tandis que l’investissement et la consommation dégringole

Entre 1929 et 1932 le Dow Jones, plus vieil indice boursier du monde, chute de 89% et tombe à 42,84 points, son taux le plus bas de l’histoire.

Conséquence de la spéculation boursière, le krach de 1929 se répand de façon fulgurante dans le monde entier. L’ensemble des bourses mondiales sont touchées. Après les bourses, la crise s’étend à l’ensemble des secteurs de l’économie et de l’industrie et amorce la Grande Dépression dès 1930. 

Le marché immobilier n’échappe pas à la crise, de 1929 à 1939, il fait face à une baisse soudaine et sévère. Après avoir atteint des sommets à la fin des années 1920 les prix chutent jusqu’à près de -70 % à la fin de 1932.

Crise immobilière

3.  Crise immobilière 1992-1997

La mondialisation économique, le développement des échanges de biens et de service, s’accentuent depuis la fin des années 1980 par la création de marchés financiers au niveau mondial. Ce phénomène de mondialisation des affaires accroît la concurrence entre les métropoles, au niveau français, européen et international. Les investisseurs sont de plus en plus nombreux et la politique nationale d’aménagement du territoire conduit à la production de nombreux immeubles de bureaux avec 3 années exceptionnelles entre 1987 et 1989. Jusqu’en 1991, les prix de l’immobilier s’envolent, principalement à Paris, avec une spéculation importante. Les prix dans la capitale ont été multipliés par 3 en 10 ans et les experts s’entendent pour dire qu’il est impossible de prévoir une baisse.

Cependant, au début des années 1990 le retournement de la conjoncture économique crée une forte augmentation des surfaces disponibles. L’Île-de-France compte plus de 5 millions de m2 de bureaux inoccupés. Le taux de vacance des immeubles augmente et entraîne mécaniquement une baisse des loyers. En 1991, le volume des ventes sont très inférieures à leur niveau moyen, marquant le début du krach immobilier. Dans les années suivantes, de 1992 à 1996, les prix de l’immobilier sont en baisse constante, -30 % pour les logements et -50 % pour les bureaux à Paris. 

L’année 1997 marque le début de la reprise du marché immobilier de bureau. Le retour des investisseurs, essentiellement étrangers et notamment nord-américains, succède aux rachats de portefeuilles de créances. 

En 2004, certains arrondissements n’ont toujours pas retrouver leurs prix de 1991.

4.  Crise des Subprimes 2007-2017

C’est la crise la plus importante que l’économie mondiale ait connu depuis les années 30. La crise des Subprimes se déclenche début 2007, par l’explosion d’une bulle immobilière aux Etats-Unis. Pour comprendre les origines de cette crise immobilière, il faut comprendre le mécanisme des “Subprimes”. 

Depuis les années 2000, des sociétés de crédit proposent à des ménages peu fortunés, dont la capacité à rembourser est douteuse, d’acquérir une maison par des prêts hypothécaires, les « subprimes ». Pour se couvrir du risque, les prêteurs (les banques) comptent sur la hausse rapide des prix immobiliers. Dans le cas où les ménages sont dans l’incapacité à rembourser les échéances de ce prêt, la saisie et la revente du bien immobilier sont censées rembourser les dettes. 

L’endettement des ménages américains atteint ses limites après quelques années. Les prix de l’immobilier plafonnent avant de s’effondrer et connaissent, en 2006, leur chute la plus forte depuis plus d’un siècle. De plus, les taux directeurs remontent et de nombreux ménages ne peuvent plus honorer leurs mensualités qui augmentent avec le temps. Les établissements de crédits n’arrivent plus à se rembourser malgré la revente des biens immobiliers.

Parallèlement, les subprimes sont titrisés en produits financiers complexes et sont rachetés par les banques dans le monde entier, c’est ainsi que le risque se propage au reste de la planète. Le nombre de biens immobiliers saisis et remis en vente augmente, ce qui entretient la chute des prix immobiliers. À partir de l’été 2007, les sociétés de crédit spécialisées dans les subprimes font faillite. Les banques, qui détiennent ces titres, enregistrent des dépréciations d’actifs. La crise immobilière des Subprimes se transforme en crise bancaire qui aboutit à une crise des liquidités. Les épargnants ne peuvent plus récupérer leurs avoirs et la confiance des investisseurs dégringole. La crise bancaire s’étend rapidement à toute l’économie réelle et plonge le monde entier dans une longue période d’incertitude pendant près de 10 ans.

5.  Crise sanitaire Covid-19

Nous vivons probablement l’une des plus grandes crises sanitaires de l’histoire et l’une des périodes les plus complexes du XXIe siècle.

La pandémie du Covid-19 apparaît en Novembre 2019 dans la ville de Wuhan en Chine Centrale et se propage en quelques semaines dans le monde entier. Rapidement, de nombreux pays sont contraints de confiner les habitants chez eux, provoquant l’arrêt net de presque tous les secteurs de l’industrie pendant de longues semaines. La crise sanitaire impacte la consommation et la production par la rupture des chaînes d’approvisionnement, ce qui affecte l’économie réelle. 

Aucun secteur (ou presque) n’échappe à la crise, y compris l’immobilier.

Depuis 2016, le marché immobilier connaît des années très dynamiques. Les volumes de transactions établissent de nouveaux records chaque année et les prix ne cessent de grimper. À titre indicatif, les prix immobiliers ont augmenté de plus de 25% ces 5 dernières années à Paris avec un prix moyen au m2 de 10 760 € en Mai 2020. 

Bien que la crise aura un impact certain sur le marché immobilier et que l’on puisse s’attendre au moins à une légère correction des prix, il est encore difficile d’évoquer des chiffres. Les changements de mode de vie, avec un recours généralisé au télétravail, de façon durable, pourrait également faire chuter les prix de l’immobilier des bureaux, notamment dans la capitale avec des taux de vacances qui augmenteraient. 

Bien que certaines baisses des prix sur l’ensemble des classes d’actifs immobilières pourraient être constatées, une tendance se détache des investisseurs. Les investisseurs membres d’Anaxago se détournent des actifs cotés et préfèrent investir dans les actifs immobiliers non cotés, ce qui pourrait renforcer la notion de valeur refuge de l’immobilier.

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