Allons-nous vers un crédit crunch pour les professionnels de l’immobilier ?

Financement • 15 février 2021

Alors que le marché immobilier français a su montrer beaucoup de résilience en 2020 face à un type de crise inédit, 2021 ne s’annonce pas de tout repos pour les professionnels de l’immobilier qui subissent désormais un certain nombre d’effets secondaires imputables à la crise. Face aux incertitudes de la période, le partenaire numéro un des opérateurs immobiliers, les banques, semblent jouer la prudence et limiter le niveau d’endettement des projets.

Des signes d’un resserrement du crédit immobilier ?

Via notre activité de financement et d’investissement, nous avons l’habitude de financer les programmes immobiliers aux côtés de nombreux partenaires bancaires. Depuis plusieurs mois la tendance se fait ressentir. Sur une quarantaine de dossiers analysés, les taux de levier bancaires dépassant le 80% de Loan to Cost (montant du crédit divisé par le prix de revient de l’opération) se font rares alors qu’il s’agissait d’une norme acquise en 2019.

Cela entraîne mécaniquement une augmentation des fonds propres nécessaires au développement d’une opération, ils ne sont plus de l’ordre de 20% du prix de revient mais se situent désormais dans une fourchette entre 20% et 40%.

Un professionnel de l’immobilier nous témoigne “désormais nous établissons nos budgets sur la base d’un financement à 65%-70%, voire 60% pour les immeubles de bureaux à rénover…”

A titre d’exemple, pour une opération de réhabilitation présentant un prix de revient de 20M€, le montant des fonds propres serait de 8M€ avec un effet de levier 60% contre 4M€ avec un levier à 80%.

crédit immobilier

Ainsi, même si les prix au m2 n’ont pas encore montré de signe flagrant de baisse, le secteur bancaire semble poser un œil prudent sur l’évolution des prix du marché immobilier, notamment dans un environnement de rapides évolutions des usages et de l’obsolescence accélérée de certains actifs.

La prudence des financeurs est toutefois à relativiser et n’est pas la principale cause du changement de modèle de financement.

Désormais un nombre croissant d’opérateurs cherchent à réhabiliter des actifs en blanc (non commercialisés) alors que la promotion historique n’opérait qu’avec des pré-commercialisation de plus de 50%, sur des terrains non batis et après obtention de toutes les autorisations administratives.

L’hôtellerie et le tertiaire, principales victimes du ralentissement des financements

Le changement de paradigme s’effectue dans un contexte particulier pour l’immobilier tertiaire au sens large.

Bureaux : forte disparité entre ultra-centre et emplacements secondaires

Côté bureaux, un marché dans lequel la crainte réside surtout dans le repli de la demande placée et ce au niveau national. Selon le broker Knight Franks, après le recul de 9% sur un an enregistré en 2019, les volumes placés ont fondu de 42% en 2020 avec à peine 1,38 million de m² de bureaux loués ou vendus aux utilisateurs en Île-de-France.

Avec l’essor du télétravail, le parc immobilier de bureaux francilien pourrait fondre de 2% à 12% sur les dix prochaines années selon l’étude menée par l’IEIF.

Un recul de la demande entraînant une hausse de la vacance, une baisse des loyers et donc une pression baissière sur les valeurs des actifs.

Cette tendance, reste toutefois à relativiser au regard des derniers chiffres de marché qui semblent démontrer la croissance maintenue des prix de l’immobilier de bureau en centre-ville.

Encore une fois, l’emplacement primera et ce sont les marchés de report qui pourraient le plus souffrir et notamment les actifs peu adaptés à une seconde vie en logement.

Le commerce bashing continue

Dans son rapport annuel d’évaluation des risques financiers, la Banque de France a mis en garde les acteurs du crédit : « il pourrait […] contribuer, parmi d’autres facteurs, à fragiliser leurs bilans et à limiter leurs capacités de financement de l’économie ».

La crise sanitaire actuelle ayant amorcé une baisse de la demande locative, « à la fois conjoncturelle avec la mise à l’arrêt de pans de l’économie, et structurelle, avec le développement du télétravail ou l’augmentation du commerce en ligne ».

L’hôtellerie : entre crainte sur l’exploitation et potentiel de transformation

Pour ce qui est des murs d’hôtels, les exploitants sont encore sous perfusion des PGE et les bailleurs perçoivent des loyers diminués ou inexistants. La réouverture des frontières et le retour du tourisme de masse n’étant pas pour demain, les acteurs du crédit ont du mal à apprécier la valorisation de ces actifs dans le temps et surtout le risque lié à l’exploitation.

Un banquier d’une caisse régionale nous indique “en ce moment, tous les dossiers hôteliers sont exclus de fait par notre comité des risques”.

On compte donc des secteurs qui ont été bousculés par la crise sanitaire et tout un pan de l’économie qui résiste grâce au soutien des aides publiques, ce qui a pour effet de retarder les éventuels passages en défaut.

Les organismes de crédits semblent ainsi actuellement plus enclins à financer le secteur résidentiel et ça les opérateurs immobiliers l’ont bien compris, la tendance actuelle allant pour le repositionnement d’actifs tertiaires en logement, espaces de coliving, etc.

Un marché qui est d’autant plus attrayant pour les acteurs de l’immobilier que le robinet des crédits pour les particuliers ne semble pas complètement fermé.

Le financement une clé dans la transformation des bureaux en logements ?

La crise sanitaire que nous vivons a été un réel catalyseur de certaines tendances comme le télétravail qui, ajouté à la conscience collective pour l’écologie, a entraîné l’accélération des opérations de réhabilitations entraînant avec elles tous ses enjeux spécifiques; portage d’actif, technicité des travaux, risques administratifs et commerciales, etc.

Le logement regagne donc ses lettres de noblesse et est sur toutes les lèvres, pourtant ces opérations ne sont pas les plus évidentes à financer.

Ce que confirme un de nos clients opérateur immobilier à Paris “Il est évident que le contexte sanitaire doit nous amener à apporter de nouvelles réponses en termes de programmation immobilière. En témoigne l’intérêt grandissant pour le résidentiel des investisseurs institutionnels, même étrangers. Les 12 derniers ont bougé beaucoup de lignes et on observe de plus en plus de signaux faibles en termes d’usages qui doivent absolument être prise en compte dans les stratégies d’investissements et ceci pour toutes les classes d’actifs.”

En effet, un immeuble de bureaux partiellement vacant présente de nombreux enjeux de transformation pour un résultat encore inconnu: depuis la gestion des évictions, l’obtention des autorisations administratives, la construction éventuelle de parkings, les quotas de logements sociaux voulus par les collectivités, les aléas techniques et surtout un prix du foncier élevé…

Dans ce cadre là, il devient difficile pour les établissements bancaires de financer sur la base d’une valeur future et donc de prendre en compte tout le potentiel “hypothétique” de création de valeur sur ce type de programmes.

Il sera le plus souvent constaté un crédit d’acquisition compris entre 60% et 65% de la valeur d’acquisition, sur la base de la valeur d’achat de l’actif.

A cela il faudra ajouter les investissements et frais nécessaires à la transformation de l’actif, c’est notamment sur ces frais là que les banques habituées soit au financement de la promotion immobilière, soit au financement à long terme d’actifs de rapport vont se trouver les plus frileuses.

Cette tendance devrait donc peser sur les fonds propres des opérateurs dans les prochaines années.

Les fonds propres : encore et toujours le nerf de la guerre chez les opérateurs immobiliers

Nous sommes loin d’un crédit crunch du financement des professionnels de l’immobilier à proprement parler, les chiffres de la production de crédit semblent en légère baisse mais le ralentissement est essentiellement dû au rythme des mises en chantier dans l’immobilier neuf…

Malgré cela nous assistons à une évolution des opérations menées par les opérateurs immobiliers et à de nouveaux enjeux de financement.

Un opérateur nous confirme, “nous savons depuis des années que le financement d’actifs en blanc est un véritable challenge, ces opérations qui étaient rares deviennent la normes dans certais marché, notamment quand on parle de réhabilitation. Il faut que toute la chaîne s’adapte de l’opérateur au financeur !”. Les professionnels sont donc soumis à des tensions de toute part: rareté du foncier, difficultés à obtenir les autorisations administratives et une conscience collective qui pousse à rénover bien plus qu’à construire.

Dans ce contexte et avec une demande qui reste soutenue côté investisseurs privés comme institutionnels, et un besoin en logement qui n’a pas faibli, les opérateurs pouvant saisir le nouveau cycle immobilier devront s’armer de fonds propres pour saisir des opportunités dans un contexte d’incertitude sur les débouchés locatifs dans le tertiaire et une concurrence accrue à l’acquisition…

Un de nos clients opérateur immobilier à Paris confirme “comme notre société, l’industrie immobilière traverse une période de mutation très stimulante – les questions que soulèvent cette période pour nos métiers sont passionnantes et nous avons les outils pour y répondre.”

Charge aux financeurs et investisseurs, ANAXAGO en tête, d’adapter les modalités d’intervention pour accompagner et anticiper la mutation de l’industrie pour être à la hauteur des enjeux de la réhabilitation du parc immobilier français dans les prochaines années…

Dans ce contexte, comment parvenir à financer ses opérations ?

Chez Anaxago, nous travaillons aux côtés des opérateurs immobiliers depuis 2012. En 2020, malgré la crise sanitaire nous avons souhaité continuer à faire confiance à nos clients opérateurs immobiliers et c’est 87M€ qui ont été investis permettant l’acquisition de près de 600M€ d’actifs.

Pour faire face aux nouveaux enjeux financiers liés à la réhabilitation et la transformation d’actifs, notamment dans un contexte de durcissement des conditions de crédit, nous avons développé plusieurs instruments de financement et d’investissement permettant :

  • De co-investir en fonds propres aux côtés des opérations
  • De financer l’enveloppe de travaux pour les opérations value-added
  • De porter une acquisition durant maximum 24 mois via un financement unitranche

À lire également, Quelles conséquences et quelles perspectives pour l’immobilier tertiaire après la crise sanitaire ?

Nouveau call-to-action


Commentaires

*  
*

Recevez nos prochains articles

Rejoignez les 2 000 pros de l'immobilier inscrits à la newsletter Anaxago Immobilier :

Rejoignez-nous sur Facebook

Facebook par Weblizar Powered By Weblizar

Suivez-nous sur Twitter



*AVERTISSEMENT L’investissement dans des opérations immobilières non cotées présente des risques parmi lesquels : la perte partielle ou totale du capital investi, l’illiquidité, l’absence de valorisation après l’investissement ainsi que des risques spécifiques à l’activité du projet détaillés dans les notes d’opération mises à disposition dans l’onglet « document » des projets. L’investissement sur ANAXAGO doit être inscrit dans une démarche de constitution d’un portefeuille diversifié. Vous pourrez investir sur ANAXAGO une fois votre profil d’investisseur complété et validé par nos équipes. Pour lire l’avertissement complet sur les risques, CLIQUEZ ICI