Le marché immobilier en Afrique du Sud

InvestissementPerspectives • 12 juin 2019

Le marché immobilier en Afrique Subsaharienne représente un grand défi pour les gouvernements et les entreprises. Malgré le ralentissement économique auquel certains pays africains doivent faire face, les financements internationaux continuent d’alimenter les marchés immobiliers sur le continent africain. Toutefois, les stratégies d’investissement et de développement varient en fonction des zones (Afrique de l’Est, de l’Ouest et Australe), des pays et des secteurs (commerce, bureaux, hôtellerie ou encore résidentiel).

Aujourd’hui, le secteur immobilier et les activités annexes contribuent fortement au PIB du continent africain, une tendance qui devrait se poursuivre au cours des prochaines décennies. Dans cette dernière partie de notre dossier Anaxago consacré au marché immobilier en Afrique Subsaharienne, nous étudions le sud de l’Afrique Subsaharienne avec un focus sur l’Afrique du Sud et Johannesburg, plus grande ville et capitale économique du pays.

Quelles perspectives pour le marché immobilier en Afrique ?

Le Secteur résidentiel

Depuis 2016, le marché de l’immobilier résidentiel en Afrique du Sud a subi un ralentissement de la croissance des prix en lien avec le contexte économique.

« « Le secteur résidentiel est principalement animé par des acteurs locaux qui maitrisent parfaitement les subtilités de marché et les challenges inhérents à l’activité de promotion immobilière tels que les délais de permis. Ces entreprises sont très structurées, souvent cotées à la Bourse de Johannesburg et laisse très peu de place pour l’entrée de d’acteurs internationaux sur le marché. »

Simon Ardonceau Head of Strategic Consulting at JLL Africa

Si les villes côtières comme Le Cap, Port Elizabeth ou encore Durban sont les plus recherchées en termes d’achat immobilier, elles subissent aujourd’hui la concurrence des villes intérieures. Ces dernières se sont fortement développées et offrent un confort de vie similaire pour des prix d’achat nettement inférieurs.

Le Cap reste la ville la plus demandée pour l’immobilier résidentiel sur les côtes sud africaines tandis que Johannesburg profite de sa mutation amorcée dans les années 2000 pour attirer de nombreux investisseurs. Cette rénovation a été réalisée dans le cadre de la Coupe du Monde de football 2010 organisée en Afrique du Sud. De nombreux bâtiments (bureaux, locaux commerciaux, immeubles délabrés) ont été réhabilités et transformés en logements haut de gamme et modernes avec de nombreux lofts. Le symbole de ce renouveau s’incarne dans la tour Ponte City, un gratte-ciel de cinquante-quatre étages situé au milieu des quartiers de Hillbrow et d’Yoeville qui est également la plus haute tour d’habitation d’Afrique avec ses cent soixante-treize mètres de haut. Cette tour, vestige de l’apartheid, a été rénovée en quelques années à partir de 2009 et compte aujourd’hui plus de 3 000 habitants répartis dans 467 appartements.

La municipalité de Johannesburg a ainsi investi des sommes d’argent conséquentes pour transformer le centre-ville et en faire un endroit plus sécurisé et propice à l’investissement résidentiel. Toutefois, ce phénomène de gentrification n’est pas encore une réussite. Le seul quartier qui a vu des avancées significative est « Maboneng ». Cependant, il s’agit de mid-end housing et non de complexe immobilier luxueux. Le quartier reste largement habité par les classes populaires et encore assez peu de classes moyennes.  En ce qui concerne le CBD et le quartier de Hillbrow ils sont encore perçus comme des no-go zone ou il est très dangereux de se rendre.

Le Secteur hôtelier en Afrique du Sud

À l’instar de l’Afrique australe, la maturité économique de l’Afrique du Sud a entraîné un important développement de l’offre hôtelière. On y trouve un large choix d’hôtels 3 et 4 étoiles, devant le segment des hôtels 5 étoiles. Si ces installations tirent le marché vers le haut, le très haut de gamme présente encore des difficultés de développement dues en grande partie aux coûts de construction et au niveau de qualité attendu.

L’offre économique et milieu de gamme est ainsi plus importante en Afrique du Sud et attire différents types de clientèle :

  • une clientèle d’affaires largement dominante qui évolue majoritairement dans le commerce de matières premières, l’import/export, les industries de transformation, les projets d’infrastructures et les services
  • une clientèle de loisirs généralement en transit vers des sites touristiques
  • la clientèle issue des équipages aériens qui continue d’augmenter grâce au développement des vols vers l’Afrique et des vols intérieurs.

Le Secteur industriel

Le secteur de l’immobilier industriel en Afrique du Sud est actuellement en pleine mutation, migrant progressivement de l’entreposage à la conception d’espaces logistiques de haute qualité. Cette activité est majoritairement concentrée dans la province de Gauteng et plus précisément au nord-est de Johannesburg. Le projet industriel de S&J Industrial Estate a par exemple été réalisé dans cette région avec un parc industriel de plus de 210 hectares qui devrait ouvrir de nouvelles opportunités de ventes de terrain fin 2019 début 2020. Contrairement à l’immobilier de bureaux, le taux de vacance reste relativement faible et inférieur à 5%.

Toujours dans le secteur de l’immobilier industriel, les tarifs de location sont assez stables depuis quelques années à Johannesburg avec très peu de variations observées. Les différences de prix sont principalement dues au type de projet et leur date de commercialisation. Par exemple, le loyer des bâtiments actuels à Germiston est d’environ 65 R / m2, tandis que les nouveaux projets comme celui de tels que S&J Industrial Estate se chiffrent à 75 R / m2.

Le Secteur des bureaux

Malgré une croissance économique relativement faible en 2016, le marché de bureaux en Afrique du Sud a bénéficié d’une croissance des loyers supérieure à l’inflation du pays et profité de taux de vacance relativement stable dans les plus grandes villes du pays, excepté Johannesburg. La ville a en effet dû faire face à un taux de vacance relativement élevé au sein du Central Business District, de Sandton et de Noeud Rosebank. Cela n’a pas empêché certains projets de construction tels que Discovery (87 000 m²) et Sasol (67 000 m²) d’aboutir.

« De manière générale, le marché de l’immobilier a ralenti sur tous les secteurs. C’est particulièrement le cas à Johannesburg, Cape Town et Durban. Cette situation est notamment due à un attentisme généralisé suite à la démission du Président Jacob Zuma fin 2018 pour causes d’impopularité et de menaces de destitution par son parti. L’arrivée du nouveau Président Cyril Ramaphosa, issu du monde des affaires, a redonné un coup de fouet au marché immobilier »

Simon Ardonceau Head of Strategic Consulting at JLL Africa

Le développement du marché d’immobilier de bureaux reste toutefois très important à Johannesburg par rapport aux autres grandes villes du pays. En effet, la métropole dispose actuellement de 10,5 millions de mètres carrés de bureaux, ce qui en fait le plus grand marché de bureaux du pays. Le parc de bureaux à Johannesburg a augmenté de 3,6% en 2018 par rapport à 2017 et l’offre devrait continuer d’augmenter de plus de 80 000 m2 en 2019 une fois que des projets comme Oxford et Advocates seront terminés.

En février 2019, la société Airports Company a lancé un projet immobilier mixte d’une valeur de 4,5 milliards de et situé dans l’enceinte ouest de l’aéroport international OR Tambo. Le développement comprendra des bureaux (environ 33 000 m2) et des espaces dédiés aux événements, comme par exemple les conférences internationales. Le chantier devrait être achevé au quatrième trimestre de 2020 et offrira de nouvelles opportunités d’investissement aux entreprises. Malgré tout, l’offre reste pour l’instant supérieure à la demande à Johannesburg et le taux de vacance est resté supérieur à 12% au quatrième trimestre 2018, similaire à celui de l’année précédente à la même période de l’année. Cela ne devrait pas changer au premier semestre de 2019.

L’autre place forte du secteur des bureaux en Afrique du Sud se situe au Cap avec notamment Century City, une banlieue de 250 hectares qui est composée de bureaux, de lieux résidentiels et d’espaces de loisirs. La structure comprend notamment deux tours de onze étages, les Crystale Towers, un immense centre commercial avec plus de 400 magasins, un hôtel 5 étoiles, un cinéma et 91 appartements de luxe. Le Cap a un taux de vacance de bureaux assez faibles, toutefois le volume d’investissements dans l’immobilier de bureaux s’est quelque peu tassé depuis 2016 avec de nombreux investisseurs locaux qui préfèrent chercher des opportunités à l’étranger.

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Pour conclure ce dossier sur le marché immobilier en Afrique du Sud, précisons que Goldman Sachs et Investec ont déclaré mercredi qu’ils avaient conclu un accord de coopération exclusif pour la négociation d’actions en Afrique du Sud dans le but d’étendre leurs services financiers dans l’une des économies les plus dynamiques du monde. Cela permettra aux deux entreprises d’étendre leurs activités commerciales de Johannesburg au reste de l’Afrique et d’approfondir leurs liens avec des clients africains et internationaux qui souhaitent investir dans la région.

L’accord de coopération sera lancé dans les semaines à venir, sous réserve des approbations réglementaires locales, et visera à s’étendre à d’autres marchés africains.

« Nous voyons d’énormes possibilités de mieux servir les clients locaux et mondiaux qui investissent en Afrique du Sud et dans la région » a ainsi déclaré Richard Gnodde, PDG de Goldman Sachs International. « L’Afrique représente une part importante et croissante de nos activités internationales et nous sommes ravis de mettre en relation nos clients à l’échelle mondiale avec d’autres opportunités sur l’ensemble du continent grâce à notre plate-forme élargie à Johannesburg. »

Simon Ardonceau Head of Strategic Consulting at JLL Africa

Richard Wainwright, PDG d’Investec Specialist Bank, a de son côté déclaré que l’alliance permettrait à sa société d’offrir sa capacité d’exécution d’actions sud-africaines et africaines de premier plan à une clientèle mondiale plus large, de plus en plus intéressée par la région.

Cette collaboration a fait suite aux élections sud-africaines et l’élection du président Cyril Ramaphosa qui a promis d’améliorer la croissance économique et de combattre la corruption. Le chef de la division africaine subsaharienne de Goldman Sachs depuis vingt ans est Colin Coleman, un proche de Ramaphosa qui soutient sa volonté d’attirer davantage d’investisseurs dans l’économie du pays.

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