Le marché immobilier en Afrique de l’Ouest

Investissement • 24 avril 2019

L’Afrique Subsaharienne est divisée en trois grandes régions et regroupe 54 pays, 3 langues internationales et plus de mille dialectes. Il est donc difficile de parler d’un marché immobilier unique et c’est ce qui fait tout l’intérêt de l’Afrique Subsaharienne : les spécificités de chaque pays, villes et secteurs.

Dans cette deuxième partie de notre dossier Anaxago dédié au marché immobilier en Afrique Subsaharienne, nous étudions l’Afrique de l’Ouest. Elle est aujourd’hui moins développée que l’Afrique de l’Est notamment en raison d’un sujet d’unicité de la langue : l’anglais largement parlé à l’Est facilite l’arrivée des capitaux étrangers. Mais c’est en Afrique de l’Ouest que l’on trouve les plus belles figures du potentiel immobilier du continent : Lagos, plus grande ville du Nigéria et du continent africain avec 21 millions d’habitants en 2012 et un potentiel de 85 à 100 millions personnes d’ici 2050.

Au Sénégal, la stabilité économique, politique et monétaire du pays attire les investisseurs francophones. La région de Dakar concentre l’intégralité de l’activité immobilière avec son nouvel aéroport et sa ville nouvelle Diamniadio. Du côté de la Côte d’Ivoire, le marché immobilier est très porteur à Abidjan grâce à une forte croissance économique, on y trouve les pôles financiers et bancaires des grands groupes multinationaux. Si la croissance y est plus importante qu’au Sénégal, le pays demeure moins stable d’un point de vue économique et social. Quant au Nigéria, malgré l’attractivité de la ville de Lagos, il reste un marché difficile à pénétrer en raison d’une inflation importante qui freine les capitaux.

Le Secteur résidentiel

Pour le secteur résidentiel en A.O (Afrique de l’Ouest), on distingue deux principaux types d’offres : le haut de gamme et le low cost. Si le secteur luxe-haut de gamme a déjà fait l’objet de nombreux investissements de la part des entreprises, on constate que le low cost n’a pas bénéficié des mêmes intentions. Or, c’est un marché qui est en passe d’exploser au regard de la forte demande.

“Les actifs immobiliers que nous développons ne sont pas seulement des hôtels mais aussi des immeubles dont les appartements disposent de services liés à l’hôtellerie. La demande en résidentiel de marque s’est accrue ces dernières années avec une majorité de clients issus de la classe moyenne aisée et des expatriés. Ils souhaitent bénéficier non pas seulement d’un “toit” mais aussi de services de sécurité, de laverie, etc. Ce type de prestation s’est beaucoup développé en Afrique de L’Est mais l’offre reste encore très mince à l’Ouest. Nous nous efforçons donc de développer cet axe, notamment à Abidjan.”

Erwan Garnier Director Development Africa Radisson Hotel Group

Le résidentiel haut de gamme

Dans la catégorie de l’immobilier haut de gamme, la Côte d’Ivoire est le pays qui affiche les plus hauts tarifs avec un prix moyen de 427,65 euros le mètre carré pour une villa. Le développement de résidences haut de gamme se fait principalement sur la zone 4/Bietry au sud, et Cocody et Les Rivieras au nord. De nombreux immeubles de luxe ont vu le jour ces dernières années et la tendance se poursuit. Le marché qui avait été stimulé par le retour de la Banque Africaine de Développement à Abidjan en 2014 pourrait être impacté par sa décentralisation à Nairobi ou Johannesburg. En dehors d’Abidjan, on note un développement des infrastructures routières afin de favoriser l’émergence de logements à prix abordables et l’achat de petites parcelles de terrain pour la construction de logements occupés par leur propriétaires.

Le Ghana voit de son côté le prix des terrains augmenter de façon considérable à Accra. Alors que les locaux étaient habitués à acheter des parcelles afin d’y implanter des logements de type maison individuelle, l’augmentation du prix au m2 a entraîné un regroupement des habitations et l’émergence d’immeubles. Ces derniers permettent d’optimiser l’espace disponible et d’augmenter la rentabilité des parcelles de terrain en proposant davantage de logements. On est ainsi passé progressivement de maisons individuelles à des immeubles pouvant accueillir plus d’habitants. D’autre part, les CSP de revenus moyens à élevés considèrent ce type de propriété comme un bon investissement. Le développement économique du début de la décennie a encouragé une hausse d’activité dans le secteur résidentiel qui souffre aujourd’hui d’une offre excédentaire. On observe une baisse des tarifs sur des produits de bonne qualité mais la marge des promoteurs sur la vente de logements reste conséquente.

Le résidentiel de luxe fait également l’objet de toutes les attentions au Nigéria, et plus précisément à Lagos. Cet attrait pour le haut de gamme est symbolisé par Eko Atlantic, un projet d’aménagement urbain lancé en 2007 par l’État de Lagos. L’objectif était de construire une version africaine de Dubaï sur une île artificielle afin de faire de Lagos une mégapole attractive pour le tourisme et les affaires. La ville a accueilli ses premiers résidents en 2016 à l’Eko Pearl Tours. À terme, Eko Atlantic City devrait compter 250 000 habitants et fournir un emploi à 150 000 personnes. À Abuja, la capitale fédérale du Nigeria, le World Trade Center est la destination la plus luxueuse du Nigéria pour le commerce mondial, le luxe et le divertissement haut de gamme. D’autres projets de grande ampleur dans le secteur résidentiel de luxe sont prévus, parmi lesquels l’Île Gracefield et l’Île Orange.

À Dakar, le développement du secteur résidentiel se fait progressivement avec des constructions qui comprennent jusqu’à 20 unités. Des projets comme O2 et Ocean Drive ont connu un réel succès et le marché reste relativement dynamique, exception faite du front de mer.

« En ce qui concerne le low cost résidentiel, cela reste une idée plus qu’une réalité. Toute les matières premières sont chères car rien n’est fait sur place”.

Erwan Garnier Director Development Africa Radisson Hotel Group

Le résidentiel low cost

On trouve encore peu d’offres low cost dans le secteur résidentiel en Afrique de l’Ouest, notamment à cause des coûts de constructions élevés. Or, les infrastructures sont financées par les États qui, au vu de leur budget, se doivent d’être regardants quant au prix des constructions. Les gouvernements assument le rôle double d’investisseurs et promoteurs, comme par exemple au Nigéria. Ils s’engagent pour construire et revendre avec des marges minimum. Pour les entreprises de BTP, le challenge est donc de trouver des matières premières de qualité dans des prix raisonnés afin de préserver leur marge et garantir un faible prix au mètre carré à la revente.

C’est dans cet objectif et afin de limiter l’import de matières premières que le cimentier Lafarge avait tenté d’innover avec des briques mixant ciment (ressource importées) et terre (ressource locale). Toutefois, le groupe n’a pas réussi à proposer ce produit à un coût attractif par rapport aux briques composées uniquement de ciment. L’enjeu en Afrique de l’Ouest est aujourd’hui de parvenir à construire rapidement et à bas coût pour répondre à une demande de logements très importante de la part des classes populaires.

À l’heure actuelle, les constructions low cost sont situées loin des bassins d’emploi, en périphérie des villes ou dans les villes secondaires. Bien que les gouvernements tentent d’intéresser les constructeurs immobiliers aux logements low cost, ces derniers ont développé un intérêt plus que relatif pour ce type d’opération. De leur côté, les promoteurs chinois n’ont pas hésité à investir ce secteur mais la qualité des constructions laisse toutefois à désirer pour le moment. L’engouement reste donc fort pour les grandes villes et les constructions haut de gamme alors que tout un pan de marché reste à développer.

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Le Secteur hôtelier en Afrique

Selon une étude du cabinet international PwC, le secteur de l’hôtellerie attire d’importants investissements étrangers.

« Les marchés émergents sont une destination recherchée par les investisseurs étrangers : c’est sur ces marchés que l’on observe une croissance économique continue et le besoin d’infrastructures supplémentaires. En outre, les gouvernements et décideurs introduisent une série de mesures fiscales et d’autres programmes incitatifs favorisant l’arrivée d’investisseurs étrangers. »

Pietro Calicchio Partners PwC Southern Africa

L’Afrique de l’Ouest est l’une des destinations les plus prisées par les investisseurs hôteliers, avec en figure de proue le Nigéria. Le pays a pourtant connu une importante récession depuis 2016 avec une croissance négative mais son secteur hôtelier enregistre paradoxalement une hausse régulière de ses revenus. En 2017, la filière a vu son chiffre d’affaires global augmenter de 5,2% par rapport à l’année précédente.

De son côté, l’industrie hôtelière du Ghana a profité du soutien du gouvernement pour se développer. Le pays a dû faire face à la chute des cours des matières premières et mise désormais sur le développement du secteur hôtelier pour diversifier son activité. Il a en outre anticipé une hausse des visiteurs et touristes d’affaires. Il faut ajouter à cette action un nombre important de projets en cours ou futurs de construction d’hôtels de luxe. Les experts misent désormais sur « une croissance soutenue du secteur » au cours des cinq prochaines années.

Toutefois, les rythmes du développement hôtelier dépendent en grande partie de la capacité de faire face à certains freins comme l’accès au foncier, les financements, le coût des devises, la lenteur des travaux, l’importation des matériaux, la qualité des finitions On note peu de destinations adaptées à un développement hôtelier 5 étoiles et parmi les opérateurs qui misent sur une forte croissance du tourisme dans le secteur, on retrouve essentiellement la marque Club Med.

“Les services d’une boucherie, d’une boulangerie ou d’une lingerie doivent être intégrés directement à l’hôtel et ne peuvent être sous traitées. Ce qui explique l’inexistence d’un marché de l’hôtellerie deux étoiles en Afrique. La stratégie de la marque Radison est de développer 5 marques du 3 étoiles au 5 étoiles afin de couvrir tous les secteurs du marché de la “clientèle business” et implanter ces derniers dans les capitales ainsi que les villes secondaires”.

Erwan Garnier Director Development Africa Radisson Hotel Group

Aujourd’hui, le tourisme en Afrique de l’Ouest est principalement lié aux affaires et la “région” reste encore peu attractive pour le tourisme international, exception faite du Cap Vert qui a fait du tourisme sa priorité. Pour le moment, l’Afrique de l’Ouest abrite encore peu de destinations touristiques et ce sont le Ghana et le Sénégal qui tirent leur épingle du jeu avec plus d’un million de touristes en 2012, un seuil sous lequel les deux pays ne sont plus redescendus. Le Nigeria l’avait déjà franchi en 2008 mais est repassé en dessous de ce seuil depuis 2011. Les raisons du faible développement du tourisme de loisirs sont principalement une accessibilité aérienne insuffisante, un déficit de l’offre d’hébergement et un manque de main d’œuvre qualifiée. On note aussi une faiblesse du secteur des services et des standards de production (hygiène, qualité, sûreté), facteurs indispensables pour se faire une place dans le marché mondial de l’industrie des voyages. En plus de ces défauts structurels, il convient d’ajouter des préoccupations sécuritaires, des fragilités politiques, des menaces sanitaires et le terrorisme dans certaines régions. Autant de défis auxquels l’Afrique de l’Ouest doit répondre pour rester compétitive dans le secteur hôtelier et le tourisme de loisirs.

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Le Secteur Commercial en Afrique

On trouve de grands centres commerciaux au Ghana, en particulier à Accra. Avec notamment Accra Mall et ses 20 000 m², qui a maintenant dix ans. Ces dernières années, de nouvelles infrastructures ont vu le jour avec West Hills Mall (27 000 m²) et The Junction Shopping Centre (11 500 m²). Toutefois, le secteur de la grande distribution risque d’atteindre un niveau de saturation en raison d’un environnement économique difficile. À court et moyen terme, le développement du retail devrait se concentrer sur des villes secondaires comme Takoradi et Kumasi.

Alors que l’économie nigériane a subi une perte de dynamisme ces dernières années, cela n’a en rien affecté le secteur du retail avec notamment le développement de projets comme l’Eko Mall au sein d’Eko Atlantic, qui pourrait être le plus grand centre commercial d’Afrique de l’Ouest, et le Twin Lakes Mall (50 000 m²) proposé par Actis et loué par Carrefour dans le but de mettre fin au quasi-monopole de Shoprite dans le domaine des centres commerciaux modernes du Nigeria. Les villes secondaires comme Onitsha, Ibadan et Warri ont de leur côté récemment accueilli des centres commerciaux, preuve de la bonne tenue du secteur.

Au Sénégal, l’offre est relativement faible avec seulement deux projets haut de gamme : Sea Plaza et Dakar City, des centres commerciaux qui offrent à eux deux une surface totale d’environ 20 000 m². Les marques internationales présentes à Dakar sont principalement Benetton, Mango et Guess. L’activité vient essentiellement des petits supermarchés répartis dans la ville et détenus en grande majorité par le groupe espagnol Citydia. L’ouverture de PlaYce Marcory par CFAO/Carrefour en décembre 2015 a permis à Abidjan de disposer d’un premier centre commercial de qualité et de proposer aux habitants de la capitale un accès à de nouvelles marques de distribution, principalement françaises. Le même groupe a développé un deuxième centre commercial au nord de la lagune, connu sous le nom de PlaYce Palmeraie. La croissance rapide du secteur des centres commerciaux à Abidjan est assez récente et permet à la capitale ivoirienne de devancer considérablement les autres marchés d’Afrique francophone. Les prochains projets de développement comprendront probablement la modernisation d’anciens centres et la création de nouvelles infrastructures dans des zones périphériques comme Yopougon.

« Sur le secteur du retail, beaucoup de grandes enseignes européennes se développent comme notamment la marque Carrefour qui est bien implantée en Côte d’Ivoire. Elle fait néanmoins très attention à la localisation afin d’éviter toute saturation du marché comme on pourrait le voir en Afrique de l’Est. À Abidjan, on retrouve de grosses franchises tel que Burger King, KFC, Kaiser, Décathlon, Kiabi et Mango. Ces marques attirent une clientèle qui commence petit à petit à profiter aussi des centre commerciaux comme lieux de vie via les services qui y sont proposés : food court, cinéma et boite de nuit. »

Williams Bella Managing Director Property Kro

À l’instar du secteur résidentiel, le secteur commercial est surtout orienté vers le haut de gamme. On trouve encore peu de services adaptés à une population locale ne faisant pas partie des CSP+, ce qui représente une opportunité pour les acteurs du commerce et de l’e-commerce qui souhaitent s’établir en Afrique de l’Ouest. Seul Abidjan a su développer une offre sur ce créneau, des centre commerciaux dédiés aux classes populaires (COSMOS).

Il faut aussi souligner la présence d’Afrimarket en Côte d’Ivoire, l’Amazon africain. La start-up spécialisée dans le e-commerce connaît un important succès : trois levées de fonds en cinq ans, une croissance mensuelle de 15 à 30%, une implantation dans toute l’Afrique de l’Ouest, des embauches par dizaines…

Le Secteur du Bureaux en Afrique

Alors que l’on observe de nombreuses similarités entre la Côte d’Ivoire, le Ghana, le Nigéria et le Sénégal dans l’immobilier résidentiel, hôtelier et commercial, le secteur des bureaux est plus hétérogène.

“Abidjan est la ville qui a connu la croissance locative la plus rapide en Afrique ces dernières années. Bien que certain grands projets aient été mis en stand by, les infrastructures continuent de se développer et ce principalement sur Le Plateau, l’équivalent de La Défense en France. Parmi les projets importants, on retrouve Green plateau, Eco Bank, Bridge ou encore Workshop avec un loyer moyen aux alentours de 20 000 FCFA/m2 par mois”

Nicolas Pignat West Africa Cluster Manager Haussmann Group

Abidjan est la capitale de la “région” et on y retrouve les sièges sociaux Africains des grands comptes. À noter que la plupart des bâtiments de bureaux sont vétustes en Côte d’Ivoire, ce qui ouvre la voie à un énorme marché pour la réhabilitation des Asset. C’est notamment ce que fait le groupe Duval en rénovant des immeubles iconiques selon les normes internationales.

Si le marché des bureaux se développe donc bien en Côte d’Ivoire, la situation est loin d’être similaire au Ghana puisque le ralentissement récent de l’économie ghanéenne a réduit la demande d’espaces de bureaux à Accra malgré la construction de nouveaux immeubles dans le quartier des affaires et dans la zone de l’aéroport. À ce jour, le plus grand immeuble de bureaux sur le marché est The Octagon de Dream Realty avec 36.000 m² d’espace. Les loyers demandés demeurent relativement élevés à cause d’une augmentation des taxes. En effet, l’État a réalisé de grands investissements dans le secteur de l’éducation du pays et souhaite aujourd’hui couvrir ses frais en appliquant des taxes importantes aux grandes entreprises.

Du côté du Nigéria, on constate également une offre excédentaire de bureaux à Lagos et Abuja alors que les loyers de catégorie A ont baissé ces dernières années. Cette offre supérieure à la demande est en partie due à des retards dans les projets mais aussi à d’immenses constructions à Lagos comme le complexe de bureaux Wings de RMB Westport (26 000 m²) où Ericsson a implanté ses locaux, Heritage Place (16 000 m²) ou encore le premier immeuble du projet Eko Atlantic initialement dédié à l’entreprise pétrolière Afren, aujourd’hui disparue. À Abuja, l’achèvement récent de la tour de bureaux du World Trade Center a également contribué à l’excédent de l’offre.

Enfin, le Sénégal est un marché dynamique au niveau de l’immobilier de bureaux notamment grâce au développement des startup dans le pays. Cette tendance est due à la proximité du pays avec l’Europe et l’Afrique du Nord. Si la présence de sièges sociaux de grandes entreprises est encore faible, même avec l’établissement de quelques groupes internationaux au Nord, on devrait observer un changement de situation dans les années à venir avec la découverte de puits de pétrole au large des côtes sénégalaise. Le pays devrait ainsi connaître un important développement de l’industrie et attirer des capitaux et entreprises étrangères. La ville nouvelle de Diamniadio, notamment développée par le promoteur Teyliom, va aussi permettre au Sénégal d’attirer de grand groupes et d’apporter une solution à la saturation de Dakar.

« Les quartiers d’affaires historiques sont de plus en plus saturé saturés, les bureaux se sont agrandis et le nombre de salariés a augmenté. Tous ces facteurs sont générateurs de trafic car les transports publics sont quasi inexistants. Pour palier à ce phénomène, de nouveaux centres d’affaires émergent en périphérie comme le projet Diamniadio à Dakar. »

Charles Ballard Head of Retail & Real Estate at Sagaci Research

Alors que l’Afrique Subsaharienne est destinée à devenir l’une des places les plus dynamiques du secteur de l’immobilier, les différents pays doivent faire des choix de développement et d’aménagement de leurs pôles urbains.

Avec l’urbanisation rapide du continent africain, les Smart Cities représentent l’avenir des villes en développement. Les territoires africains doivent ainsi prendre en compte les évolutions climatiques et imaginer leurs villes dans un environnement durable, proposer des transports accessibles et fiables, un accès facilité à l’éducation et une économie locale avec des activités qui explorent les nouvelles technologies. La Smart City africaine devra ainsi s’appuyer sur trois grands principes : la mobilité durable, le développement urbain et l’efficacité énergétique.

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