Le marché immobilier en Afrique de l’Est

Investissement • 26 mars 2019

Fort taux de croissance, émergence d’une classe moyenne et marchés potentiels énormes avec le boom démographique… L’Afrique est-elle un nouvel eldorado pour les investisseurs immobiliers, ou bien les risques sont-ils trop importants?

En 2050, nous serons 9,8 milliards d’individus sur terre et l’Afrique représentera 25% de la population. La croissance démographique liée aux nouvelles technologies entraînera l’émergence d’une nouvelle classe, un changement des modes de consommations et une augmentation de la croissance économique. En conséquence, les besoins d’infrastructures du continent Africain ne devraient que croître d’ici les 25 prochaines années. Anaxago dresse un état des lieux du marché immobilier en Afrique et étudie les possibilités de développement en Afrique Subsaharienne. Nous vous livrons aujourd’hui le premier épisode de ce dossier avec l’Afrique de l’Est (Rwanda, Ouganda, Tanzanie et Kenya).

Quelles perspectives pour le marché immobilier en Afrique ?

Dans certaines régions d’Afrique, les marchés immobiliers ont connu un remarquable développement au cours des dernières années et ont attiré une grande variété d’investisseurs. C’est notamment le cas en Afrique de l’Est qui devient une destination d’investissement de plus en plus intéressante grâce à la croissance soutenue des économies des pays, à une démographie favorable et à l’augmentation de la stabilité politique.

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Le Secteur résidentiel

Dans un rapport réalisé en 2010 sur l’État des villes africaines, l’ONU-HABITAT prévoyait que la population africaine devrait plus que tripler au cours des 40 prochaines années. Cette croissance démographique s’accompagnera alors d’une forte urbanisation. En 2010, 400 millions d’Africains vivaient en milieu urbain, soit 40% de la population, contre 3% 50 ans auparavant. Ce chiffre devrait atteindre 1,2 milliard en 2050, soit 60 % de la population.

Au Kenya, le secteur résidentiel se maintient depuis 2016 grâce à la situation économique et politique du pays. Si les prix de vente des maisons haut de gamme ont légèrement augmenté, les loyers de leur côté restent relativement stables. Le gouvernement kenyan estime qu’il manque actuellement 200 000 nouveaux logements par an et a pris en main la situation en commençant à moderniser les quartiers défavorisés.

“Des villes nouvelles se développent en périphérie du centre d’affaire afin d’offrir un prix au m2 plus abordable qu’en centre ville. Cependant, ces nouveaux quartiers très loin des centres de travail n’ont pas encore les infrastructures adéquates pour attirer la classe moyenne qui, en y vivant voit grimper ses frais de transports (privés) /mois”.

Grégoire Schwebig CEO Haussmann Group

Le Rwanda fait face à une augmentation de la demande pour les appartements et les maisons à la vente ou à la location. Cette dernière concerne principalement les quartiers résidentiels pour expatriés tandis que les Rwandais sont à la recherche de maisons à acheter pour des prix allant de 50 000 à 100 000 $. Nyamirambo, Gisozi, Kibabaga et Kagugu font partie des quartiers les plus demandés.

En Tanzanie et plus précisément à Dar es Salaam, le marché résidentiel est haut de gamme avec de nombreuses résidence dans la péninsule de Msasani et au nord. Le centre-ville propose de nombreux appartements très prisés par la communauté asiatique.

Enfin, l’Ouganda attire de nombreux industriels et diplomates, comme nous allons le voir plus bas, entraînant une augmentation de la demande de logements locatifs. Cette dernière concerne d’ailleurs davantage les appartements, considérés comme plus sécurisés que les maisons.

Le Secteur hôtelier en Afrique

L’Afrique de l’Est a connu en février 2016 la plus importante croissance en termes d’infrastructure hôtelière.. Un des exemples les plus marquants est le choix de la chaîne hôtelière Marriott International d’installer son siège africain au Rwanda et plus précisément dans la ville de Kigali. Le groupe compte poursuivre son expansion en Afrique Subsaharienne avec la construction de 5 nouveaux hôtels pour un montant avoisinant les 218 millions de dollars.

“Le facteur de croissance du secteur est principalement le tourisme d’affaires dans les capitales et les villes secondaires et ce grâce à l’aviation low cost interne. Pour répondre à la demande, il y a un fort développement des business hôtels trois étoiles avec une nuitée moyenne à 80€. La chaîne hôtelière Accor s’est beaucoup développée ces derniers temps sur ce créneau. De plus que l’Afrique devrait être le seul continent où Airbnb ne sera pas une réelle concurrence pour le secteur hôtelier.”

Grégoire Schwebig CEO Haussmann Group

Le Secteur Commercial en Afrique

Le retail est le moteur de la croissance du secteur immobilier. Ces dernières années, de nombreux centres d’affaires sont apparus dans les grandes villes d’Afrique de l’Est et une ville comme Nairobi est aujourd’hui très prisée pour le développement de projets d’immobilier commercial de grande envergure.

“Dans Nairobi, il y a désormais plus de 60 shopping malls et l’on commence à voir les prémices d’une stabilisation du marché (saturation). La problématique aujourd’hui dans les villes dynamiques n’est donc pas de développer des centres commerciaux mais bien de les animer.

Les produits importés restent relativement chers et sont donc peu accessibles pour les classes moyennes africaines qui sont pourtant la cible de ces espaces. Le challenge des centres commerciaux est donc d’identifier des retailers locaux dynamiques ou des retailers internationaux qui soient prêts à développer des gammes spécifiques pour les marchés Africains. Les retailers internationaux qui proposent des prix bas sont généralement ceux qui réussissent le mieux en Afrique. Decathlon par exemple, qui a ouvert un magasin à Nairobi en novembre 2018, attire la classe moyenne kényane grâce à des produits de qualité vendus à des prix accessibles.

Le “modern retail” s’est développé rapidement dans les capitales et capitales régionales (ex: Mombasa au Kenya) mais beaucoup moins dans les villes secondaires. Dans les années à venir, les opportunités pour les retailers vont de plus en plus en plus se déplacer des grands centres urbains vers les villes secondaires..”

Charles Ballard Head of Retail & Real Estate at Sagaci Research

Le conseil municipal de Kigali souhaite mettre en place un plan de revitalisation urbaine en remplaçant des structures anciennes à faible densité par des bâtiments commerciaux modernes et à haute densité.

Le secteur du retail au Rwanda est actuellement dominé par les détaillants locaux, avec toutefois la présence de certaines chaînes de magasins issues du Kenya et de l’Afrique du Sud comme Nakumatt et M. Price. Le pays compte se développer et devenir un centre régional majeur du commerce de la logistique : une grande plateforme logistique se développe à Kigali ainsi qu’un port sec à Masaka et un entrepôt douanier à proximité de la frontière avec la République Démocratique du Congo.

Le retail se développe ainsi progressivement en Afrique de l’Est, avec par exemple l’arrivée de la marque Carrefour au Kenya qui compte des magasins dans les deux plus gros centres commerciaux de la ville The Hub et Two Rivers Mall. En Tanzanie, les centres commerciaux se développent également mais certaines chaînes de supermarchés connaissent plus de difficulté à s’implanter en raison de la concurrence du commerce de rue et des points de vente des centres-ville. Enfin, l’Ouganda voit certains grands acteurs du retail éprouver des difficultés alors que le taux de fréquentation des centres commerciaux ne cesse d’augmenter.

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Le Secteur du Bureaux en Afrique

Afrique Dossier Anaxago immobilier

En Tanzanie, c’est la ville de Dar es Salaam, la capitale économique du pays, qui concentre les tours et centres d’affaires avec des loyers élevés et une faible disponibilité malgré l’augmentation de l’offre.

Du côté du Rwanda, Kigali a vu son offre de bureaux augmenter ces dernières années avec plus de 50 000 m² de nouveaux bureaux qui ont été mis sur le marché et 70 000 m² supplémentaires prévus pour les deux prochaines années.

L’Ouganda et sa capitale Kampala voient aussi une augmentation de la demande de bureaux depuis 2016. De grandes multinationales et des organisation gouvernementales sont en effet à la recherche d’espaces professionnels de qualité et modernes, tout comme les sociétés pétrolières et gazières.

“Les bureaux modernes sont essentiellement localisés dans les capitales. Ces dernières années, on a pu voir un vrai switch du bureau informel vers le bureau formel tel qu’on le connaît en Europe.

Dans les grandes capitales Africaines (Nairobi, Lagos, Abidjan, etc.), les loyers sont globalement assez chers et quand les niveaux de vacance augmentent, les prix ne baissent pas mécaniquement. Sur certains marchés comme celui de Nairobi, pendant des années les prix au m² augmentaient tellement rapidement que les taux d’occupation n’étaient pas le focus principal des développeurs, les prix de revente suffisaient à assurer la rentabilité des projets. Aujourd’hui les prix se stabilisent, ce qui oblige certains acteurs locaux à revoir leurs business models.”

Charles Ballard Head of Retail & Real Estate at Sagaci Research

Avec ses 15 espaces de co-working, le Kenya est l’un des pionniers en Afrique de l’Est à avoir développé ces nouveaux bureaux (workstyleafrica, nairobigarage, etc). Cette activité devrait continuer à augmenter au vu du pourcentage de millenials au sein de la population africaine (70 %) et du nombre accru de multinationales qui implantent en Afrique des équipes réduites qui croient très rapidement.

Alors que l’Afrique Subsaharienne est destinée à devenir l’une des places les plus dynamiques du secteur de l’immobilier, les différents pays doivent faire des choix de développement et d’aménagement de leurs pôles urbains.

Avec l’urbanisation rapide du continent africain, les Smart Cities représentent l’avenir des villes en développement. Les territoires africains doivent ainsi prendre en compte les évolutions climatiques et imaginer leurs villes dans un environnement durable, proposer des transports accessibles et fiables, un accès facilité à l’éducation et une économie locale avec des activités qui explorent les nouvelles technologies. La Smart City africaine devra ainsi s’appuyer sur trois grands principes : la mobilité durable, le développement urbain et l’efficacité énergétique.

“Le vrai sujet en Afrique est de développer des Smart Cities. La première problématique est donc l’urbanisation via la construction de transports en commun, de réseaux pour l’électricité et l’eau. Avec une population qui devrait doubler d’ici 2050, les villes actuelles n’ont pas les structures dédiées pour recevoir la population. Il faut également résoudre les problématiques de pollution et d’insalubrité en créant des Smart Cites qui faciliteront le traitement des déchets, etc. Chez STOA, nous finançons des projets de génération d’énergies autoroutières et portuaires qui permettront de soutenir cette urbanisation.”

Marie Laure Mazaud – CEO STOA

Des projets de grande envergure voient le jour, aussi bien au niveau des infrastructures de transport que sur les constructions industrielles de grande ampleur. On peut citer notamment le projet d’autoroute de Vinci au Kenya ou encore le parc industriel Tatu City non loin de Nairobi. Le développement de ce type de projet immobilier va connaître une forte expansion durant les prochaines années. Le Rwanda compte bien de son côté disposer de sa propre Silicon Valley et a donc développé Innovation City qui va regrouper sur un même site différents acteurs de l’économie de la connaissance et des nouvelles technologies. Près de 250 millions d’euros ont été injectés dans cette Smart City, qui sera couverte par la 4G, comme 60 % du pays.

Les Smart Cities représentent ainsi une véritable opportunité pour les industriels européens et américains, spécialistes de la ville connectée.

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