Le marché des entrepôts logistiques

FinancementPerspectives • 29 août 2018

Quels sont les chiffres à retenir du marché de l’immobilier logistique en 2017 et les principales tendances ? Anaxago vous propose des réponses détaillées ainsi que les perspectives pour 2018.

 

État des lieux du marché logistique et bilan 2017

Le marché immobilier de la logistique a été très dynamique en France sur l’année 2017. Une année qui n’avait pourtant pas démarré de la meilleure des manières puisque le premier semestre avait présenté un volume de transactions en repli par rapport à la même période sur l’année 2016. En revanche, le troisième trimestre avait permis de rattraper le retard de façon assez spectaculaire avec 900 700 m² commercialisés.

Ces chiffres portaient ainsi le bilan des trois premiers trimestres de l’année à 2,7 millions de m² et la société internationale de conseil en immobilier Cushman & Wakefield estimait dans une dernière étude de marché que le niveau de la demande en France devrait sans problème atteindre les 3 millions de m² d’ici la fin de l’année. Au final, la croissance économique, la diversification des besoins des utilisateurs et les besoins des acteurs du e-commerce auront permis au marché des entrepôts d’afficher un niveau historique avec 4,1 millions de m² placés.

 

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Le e-commerce et la grande distribution favorisent les entrepôts XXL

 

« Le fait marquant de ce trimestre est sans conteste le volume de la demande placée par les acteurs du e-commerce, qui dépasse celui de la grande distribution sur le segment du XXL et rivalise avec la grande distribution alimentaire au global (28% chacun) » – Magali Marton, Directrice des Etudes de Cushman & Wakefield

 

En effet, si le e-commerce a bouleversé le marché de la grande distribution et de la vente en général, il modifie aussi le secteur de l’immobilier logistique. Les géants de la vente en ligne sont à la recherche d’entrepôts de plus en plus grands et implantés sur les territoires régionaux pour répondre aux nombreuses demandes des consommateurs et accélérer sensiblement les délais de livraison. Une ambition symbolisée par la dernière acquisition du géant Amazon et sa surface de 107 000 m² à Boves, en périphérie d’Amiens.

Désormais, la plupart des nouveaux immeubles logistiques dépassent les 50 000 m² et au cours du premier semestre 2017, huit transactions sur les quarante-huit effectuées dépassaient les 40 000 m². Jean-Michel Frammery, directeur général de Quartus Logistique, explique qu’il s’agit d’une situation nouvelle et que cette tendance

entrpôts

 

devrait s’affirmer dans les mois à venir, d’autant plus que les commerçants traditionnels voient aussi leurs

besoins évoluer. Pour pouvoir lutter face à Amazon et consorts, ils sont désormais obligés de gérer conjointement

les stocks des magasins et des ventes en ligne et donc de stocker jusqu’à trois fois plus de produits pour répondre à l’ensemble des demandes des clients. Pour preuve, Cultura, l’enseigne spécialisée dans la commercialisation de biens et loisirs culturels et créatifs, a investi dans une surface de 56 000 m² à Moissy-Cramayel.

Le défi de la logistique du dernier kilomètre

La logistique du dernier kilomètre est le dernier maillon de la chaîne de distribution, le moment où le produit à livrer passe du transport de marchandises en gros volumes à la livraison au client final. Ce dernier kilomètre est le plus coûteux, tant au niveau économique qu’écologique. En France, il représente près de 20% du trafic et 25% des émissions de gaz à effet de serre.

Si les délais entre les entrepôts de stocks et les centres de livraison sont aujourd’hui bien maîtrisés, ce n’est donc pas le cas lorsqu’on se rapproche du client final, d’autant plus que le dernier kilomètre a connu de nombreux changements lors des dernières années. Aussi, plusieurs solutions sont envisagées comme la livraison en points relais, la mutualisation du fret et des lieux de livraison, des moyens de transports plus propres, la livraison par drones ou encore des consignes automatiques. Pour le bien de la planète, l’avenir est en tout cas davantage à la livraison en points de collecte ou au retrait en magasin qu’à la livraison à domicile.

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Perspectives pour l’année 2018

Si l’année 2017 a été un grand cru pour le marché de l’immobilier logistique, 2018 devrait également finir sur une dynamique comparable. Les perspectives pour l’année actuelle sont positives, notamment grâce au e-commerce et la grande distribution associés à une croissance plus soutenue.

René Jeannenot, Directeur du Pôle Activité-Logistique, location et investissement chez BNP Paribas Real Estate Transaction France, estime ainsi que le volume de transaction en France sera aux alentours de 3,5 millions de m² mais qu’il n’atteindra pas le chiffre record de 2017.

 

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