La dette privée Anaxago

FinancementPerspectives • 22 février 2018
De manière générale, un promoteur immobilier peut financer ses opérations et sa croissance à moyen-terme par de la dette bancaire ou par ses fonds propres. La désintermédiation bancaire depuis la crise de 2008 et l’environnement des taux bas en Europe ont cependant élargi la voie pour de nouveaux mécanismes de financement alternatifs, plus coûteux mais plus flexibles, comme la dette privée, qui ont directement bénéficié du resserrement des contraintes imposées par les les banques dans la mise en place de nouveaux financements. Le ratio dette / valeur de l’actif moyen s’est ainsi réduit passant de 80% à 60% depuis la crise.

 

Les solutions de financement classiques

Le crédit bancaire reste la solution de financement la moins coûteuse pour les promoteurs (1,4% au 3ème trimestre 2017, source Banque de France). Néanmoins cette solution demande de solides garanties financières parfois compliquées à obtenir pour un promoteur dont l’activité économique est très cyclique.

L’augmentation du capital peut s’avérer être une bonne solution pour le promoteur (et qui plus est à long-terme) s’il fait entrer à l’actionnariat un partenaire financier stratégique. Cette solution est en général choisie en dernier recours, les associés ne souhaitant pas diminuer leur part d’actionnariat et de contrôle sur leur société.

 

La dette privée, une solution alternative

Cette solution se positionne entre les deux solutions précédentes, elle est souscrite par des fonds spécialisés. Dans le cadre de la dette privée, on distingue plusieurs instruments : dette senior, dette unitranche et dette mezzanine. La dette privée vient en complément (voir substitution) du financement bancaire, et son remboursement n’intervient qu’après celui de la banque. On parle alors de dette subordonnée, dans la mesure où son remboursement est subordonné au remboursement des autres dettes (bancaires).

Pour un promoteur, cette solution a pour avantage de ne pas immobiliser ou utiliser la trésorerie de la société pendant la durée du prêt (5-7 ans) et de ne pas diluer le capital de la société. Elle leur permet également d’atteindre les exigences en fonds propres imposées par les banques pour l’établissement de nouveaux crédits bancaires. La dette privée permet ainsi aux promoteurs de diversifier leurs sources de financement, et d’être moins dépendant de leur banque et de l’allocation contrainte de leurs fonds propres à leurs projets. La mise en place de la dette privée est par ailleurs plus flexible que la dette bancaire. Les fonds spécialisés n’ont par exemple pas besoin de rating de crédit. 

Compte tenu des niveaux de risques acceptés par les fonds de dette privée, ce financement est toutefois plus coûteux comparé aux taux bancaires ou à la rémunération des comptes courants d’associés. Les fonds spécialisés prennent parfois un droit de gestion, et peuvent être représentés au conseil d’administration. La dette mezzanine peut être assortie de bons de souscription d’actions.

 

Anaxago, une offre intégrée de financement alternatif

Anaxago dispose d’une offre intégrée de produits de financement. Anaxago peut en effet financer les promoteurs en intervenant directement au capital des sociétés dédiées aux opérations (mise en place de comptes courants d’associés) mais également par des émissions obligataires sur les sociétés holding des promoteurs pour le refinancement des fonds propres liés à des programmes immobiliers.

  • Offre de financement : Financement corporate
  • Honoraires : 6-8 % HT
  • Taux promoteur : 10-15%
  • Maturité : 24-36 mois
  • Instrument financier : Obligation zero-coupon
  • Investissement : 1 M€ – 5 M€

L’offre de financement corporate Anaxago permet ainsi aux promoteurs immobiliers de financer leur croissance interne et/ou externe par un emprunt

obligataire d’une maturité de 24 à 36 mois, à un taux d’intérêt compris entre 10 et 15 %. Ce financement n’a pas vocation à être lié à une opération de promotion spécifique comme la dette bancaire mais vise au contraire à accompagner l’opérateur dans son développement à moyen terme. Les fonds spécialisés de dettes privés interviennent sur de plus longues périodes à l’instar d’un fonds private equity.

Le graphique ci-dessus schématise les différentes sources de financement d’un promoteur immobilier selon la durée du prêt, le taux d’intérêt promoteur, et la part relative du financement par rapport au besoin.

Cette offre de financement corporate est compatible avec les financements participatifs d’opérations déjà proposés par Anaxago, ce qui permet à la plateforme d’accompagner les promoteurs sur l’ensemble de leurs projets en répondant à tous leurs besoins de financement.

 

 

 

Article rédigé par :

Pierre Baudoin – Responsable Analyse Immobilière

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