Nouvelle offre Anaxago : Value Added – Financement des opérations Asset Management

Financement • 17 décembre 2018

 

 

 

Interview de Pierre Baudoin, Directeur d’investissement immobilier chez Anaxago

 

Comment les opérations immobilières à forte valeur ajoutée (“value added”) sont-elles financées ?

La structuration financière de ces opérations se fait autour de différents outils, tout comme les opérations immobilières classiques : le financement en fonds propres (equity), une dette junior (subordonnée) qui peut prendre la forme d’un emprunt obligataire ou d’une dette mezzanine, et le financement senior réalisé par une dette bancaire traditionnelle (de premier rang).

ANAXAGO, fort de son expertise dans le financement d’opérations immobilières (en capital et en dette privée), lui permettant d’intervenir sur des portages en mezzanine, met désormais à disposition des professionnels de l’immobilier des solutions de financement dédiées aux opérations de réhabilitation.

L’intervention ANAXAGO, peut alors se faire en partenaire financier dans le véhicule de l’opération, via un apport en fonds propres et en obligations ou compte courant d’associé. Cet investissement est encadré par un pacte d’associés entre le promoteur et l’investisseur ANAXAGO, garantissant les conditions d’entrée mais aussi de sortie et de partage de la plus-value réalisée.

Exemple d’opération “value added” financée par Anaxago

En décembre 2018, ANAXAGO réalise une campagne de financement pour la restructuration des anciennes galeries Lafayette rue Saint Ferreol à Marseille. L’opération est portée en association entre le Groupe Axis, actionnaire majoritaire qui agit en maître d’ouvrage et exploitant de l’actif restructuré. La Holding ANAXAGO dédiée à l’opération, actionnaire du véhicule d’investissement, sera directement intéressée à la marge de l’opération.

Le site sera reconverti et exploité par Axis, sous la marque The Babel Community développée par Axis et intégrant en un même lieu de vie : coliving, coworking, espace de travail, restaurant.

Compte tenu des enjeux à la fois techniques et commerciaux durant la phase de mise en exploitation, ANAXAGO investira sur une période de 36 à 60 mois.

 

Comment qualifie-t-on une opération immobilière “value added” ou de marchand de biens ?

Les éléments clés pour l’appréciation d’une opération et de l’opérateur qui la porte, pour Anaxago sont :

  • La qualité et la valeur de l’actif sous-jacent :la valeur intrinsèque d’un actif est la première et la meilleure des garanties apportées.
  • Les conditions de marché : outre l’emplacement, qui est déterminant dans la valorisation de l’actif, il est essentiel d’étudier les indicateurs et études de marché dans un contexte macro-économique.
  • La pertinence du projet d’asset management : le projet de restructuration doit maximiser la valeur future de l’actif et la réversion de son état locatif (réduction de la vacance et augmentation du niveau des loyers perçus).
  • L’expérience et la solidité de l’opérateur : la qualité et l’expérience de l’équipe d’asset management seront déterminants dans la fiabilité de l’opération. De même, la solidité financière et opérationnelle de la société qui mène l’opération sont nécessaires.

 

L’offre Anaxago s’adapte aux besoins des Asset Managers et des investisseurs

L’approche immobilière généraliste ANAXAGO permet une analyse précise de toutes les formes d’opération et d’exploitation sur les actifs. Ainsi, dans le cas des opérations “value added” de restructuration et revalorisation d’un existant, Anaxago est en mesure de se positionner sur tout type d’activité, de l’immobilier logistique aux nouveaux usages immobiliers (immobilier géré, résidences mixtes, co-living etc). ANAXAGO analyse systématiquement les opérations dans leur contexte et à la lumière des conditions de marché et du contexte macro-économique dans lesquelles elles sont réalisées.

Pour les Asset Managers, l’offre ANAXAGO permet de s’associer à un partenaire financier non opérationnel dans l’investissement venant compléter le besoin de fonds propres, sans toutefois alourdir la gouvernance mise en place dans le véhicule. Le partage de marge et la distribution préférentielle permettent à l’opérateur de pousser son effet de levier dans les scénarios de sortie les plus agressifs (captation par l’opérateur du “carried interest” sur la surperformance), sans toutefois se charger d’une dette trop importante dans les scénarios les plus bas.

Ce type de financement lui permet non seulement de financer la restructuration du bien mais aussi de porter l’actif le temps pour l’exploitation d’atteindre son point mort ou un niveau de rendement suffisant pour optimiser sa revente.

 


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*AVERTISSEMENT L’investissement dans des opérations immobilières non cotées présente des risques parmi lesquels : la perte partielle ou totale du capital investi, l’illiquidité, l’absence de valorisation après l’investissement ainsi que des risques spécifiques à l’activité du projet détaillés dans les notes d’opération mises à disposition dans l’onglet « document » des projets. L’investissement sur ANAXAGO doit être inscrit dans une démarche de constitution d’un portefeuille diversifié. Vous pourrez investir sur ANAXAGO une fois votre profil d’investisseur complété et validé par nos équipes. Pour lire l’avertissement complet sur les risques, CLIQUEZ ICI