Nouvelle offre Anaxago : Le bridge loan – financement des opérations de portage et de marchand de biens

Financement • 14 septembre 2018

Le bridge loan – parfois appelé crédit relais en Français – est un crédit immobilier de courte durée permettant à un opérateur de réaliser le portage d’un immeuble existant, sans bloquer de sommes importantes de fonds propres. Pour l’opérateur, il s’agit de capter une création de valeur immobilière additionnelle sur l’actif par son acquisition, sa détention, et éventuellement sa modification, avant sa revente.

 

 

 

Interview de Pierre Baudoin, Directeur d’investissement immobilier chez Anaxago

 

Comment les opérations de portage sont-elles financées ?

Si ce financement peut être mis en place par les banques, il est rare que 100 % du montant nécessaire à l’opération soit mis à disposition par ces dernières qui exigent de l’opérateur un apport en fonds propres. Il pourra donc faire appel à la dette privée pour compléter ses fonds propres, comme par exemple les solutions de dette privée mises en place par Anaxago.

Ce financement repose généralement sur un collatéral solide : l’actif immobilier sous jacent qui possède déjà, avant l’opération, une valeur intrinsèque. Il se caractérise également par un amortissement rapide et souvent one shot dans la mesure où la revente de l’actif permet le remboursement immédiat du capital.

Ce financement s’adapte à différents types d’opérations de marchand de biens, (réhabilitation, rénovation, transformation, etc). Il peut également correspondre à une opportunité d’achat-revente sur un actif immobilier sous évalué par rapport à son marché. Le niveau de rendement attendu pour chaque opération dépend de son niveau de risque et de sa stratégie – illustration ci dessous.

Bridge Loan

 

Comment qualifie-t-on une opération de portage immobilier ou de marchand de biens ?

Pour Anaxago, le financement d’une opération de portage immobilier répond généralement au niveau d’exigence de la communauté Anaxago car :

  • les taux sont satisfaisants pour différents profils d’investisseurs même s’ils varient largement selon la stratégie de l’opération et la qualité de l’actif, et donc selon le niveau de risque associé
  • les garanties sont plus importantes, avec un actif sous jacent dont la valeur intrinsèque est quantifiable et expertisable
  • la durée du financement est courte et permet aux investisseurs une rotation rapide de leur capital, et un horizon d’investissement défini

Les éléments clefs pour l’appréciation d’un financement relais pour Anaxago sont :

  • La qualité et la valeur de l’actif sous-jacent. La valeur intrinsèque d’un actif est la première et la meilleure des garanties apportées sur un financement d’une opération de portage
  • Les conditions de marché. En effet bien souvent, une opération de portage prend l’hypothèse d’un maintien ou d’une revalorisation de marché. Il est donc essentiel d’étudier les indicateurs et études de marché
  • La pertinence du projet d’asset management. Quelle est la stratégie suivie en terme de durée de l’opération et du portage ainsi que l’hypothèse de revalorisation et de sortie. La qualité et l’expérience de l’équipe d’asset management seront déterminants dans la fiabilité de l’opération
  • Le scénario de sortie. Pour Anaxago, il est important de proposer aux investisseurs un horizon de temps fixe et relativement court
  • Les garanties mises en place. Toute opération comporte des risques, ces risques sont reflétés dans les niveaux de rendement annoncés aux investisseurs. Ils doivent aussi être quantifiés dans un crash test afin d’évaluer l’évolution des montants “à risque” aux différentes étapes du projet, et afin de mettre en oeuvre les garanties adéquates.

L’offre Anaxago s’adapte aux besoins des marchands de biens

Dans le cadre d’une opération de portage de courte durée, les produits de dette privée Anaxago sont sécurisants pour les investisseurs et les opérateurs. Ils permettent la mise en place d’un financement structuré, encadré et généralement en second rang sur le financement bancaire. Leur mise en place par Anaxago est rapide grâce à l’existence d’un track record significatif de financement et d’un pack de documentation standardisé, tout en gardant une personnalisation et une flexibilité suffisante pour adapter, avec les équipes d’investissement et juridique d’Anaxago, le financement aux spécificités de l’opération.

Les supports/outils d’investissement peuvent ainsi varier d’un dossier à l’autre. Anaxago est en mesure de proposer des montages obligataires, en fonds propres ou mixtes, afin de répondre au mieux aux contraintes du projet. Les points clefs différenciants dans la structuration d’une opération reposent sur:

  • Le partage de marge possible entre le sourceur, l’opérateur, les investisseurs
  • La gouvernance du véhicule et de l’investissement
  • Les garanties mise en place pour les investisseurs

 

Ce nouveau type d’accompagnement financier a déjà été appliqué avec succès à plusieurs de nos clients en 2018 et nous espérons encore accroître notre portefeuille pour l’année 2019. En effet, compte tenu de la liquidité actuellement constatée sur les marchés immobiliers, nous anticipons une demande accrue de nos clients sur ce type de produit de financement et sur une plus grande variété de classe d’actifs.

 

Bridge loan


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*AVERTISSEMENT L’investissement dans des opérations immobilières non cotées présente des risques parmi lesquels : la perte partielle ou totale du capital investi, l’illiquidité, l’absence de valorisation après l’investissement ainsi que des risques spécifiques à l’activité du projet détaillés dans les notes d’opération mises à disposition dans l’onglet « document » des projets. L’investissement sur ANAXAGO doit être inscrit dans une démarche de constitution d’un portefeuille diversifié. Vous pourrez investir sur ANAXAGO une fois votre profil d’investisseur complété et validé par nos équipes. Pour lire l’avertissement complet sur les risques, CLIQUEZ ICI