Co-living : les chiffres de ce marché en pleine expansion

InvestissementPerspectives • 28 septembre 2019

Le co-living explose, cette nouvelle tendance devient une classe d’actifs très recherchée par les investisseurs immobiliers qui y voit une réponse idéales aux évolutions des usages résidentiels et professionnels. Les investissements se multiplient et les premières résidences de co-living françaises commencent à voir le jour, Anaxago décrypte pour vous ce marché en plein boom ! 

Après le coworking, le co-living

Le coworking est un concept qui a séduit de nombreuses entreprises et qui continue de se développer. Le principe de partage de lieux a finalement intégré les mœurs. Le coworking présente en effet beaucoup d’avantages, avec en premier lieu des coûts avantageux : à Paris, un poste coûte en moyenne 313€ HT par mois dans un open space et 698€ HT dans un bureau fermé tandis qu’en région les prix sont de 187€ HT en open space et de 331€ HT en bureau fermé. En plus de tarifs intéressants, le coworking est particulièrement apprécié pour sa convivialité et la possibilité de faire des rencontres professionnelles enrichissantes.

Aujourd’hui, le concept a fait ses preuves et continue de se développer avec un nombre d’espaces de coworking en France qui a été multiplié par 10 en cinq ans.Surfant sur cette tendance de partage d’espaces de vie inspirée par le coworking, le co-living investit le marché de l’immobilier avec des offres et des acteurs qui se multiplient.

Le co-living est un concept venu des États-Unis qui consiste à vivre à plusieurs dans le même bâtiment en profitant de services mutualisés et d’espaces communs et privés. Si l’on peut parler de colocation 2.0, le public cible est toutefois différent puisque le co-living s’adresse surtout aux jeunes cadres dynamiques plutôt qu’aux étudiants. Contrairement à la colocation, le co-living propose un véritable appartement personnel et indépendant.

La colocation est un mode de vie qui sied parfaitement à celles et ceux qui apprécient la vie en communauté mais c’est surtout une des seules réponses aux difficultés qu’éprouvent certaines personnes à se loger, principalement dans les grandes villes à cause de loyers très élevés. Aujourd’hui, près de la moitié des personnes vivant en colocation à Paris sont des salariés. 

Si la colocation présente donc des avantages, elle peut aussi avoir des limites comme un manque d’intimité ou des espaces comme la salle de bain ou la cuisine qui sont communs. En co-living, chacun dispose d’un appartement indépendant avec une chambre, une salle de bain et une petite cuisine auxquels s’ajoutent de nouveaux espaces partagés.

Ce concept fait donc partie des prochaines tendances en matière d’immobilier, aussi bien pour les locataires que pour les investisseurs.

“ Notre volonté a été de repenser le logement à destination d’une population possédant d’autres besoins. Aujourd’hui le co-living a différentes formes et peut être modulable. La première possibilité est d’avoir sa propre chambre, une salle de bain, un bureau, etc, ainsi qu’un accès illimité aux parties communes telles que la cuisine ou les buanderies. Un autre forme, peut être d’occuper un appartement indépendant complètement équipé tout en ayant accès aux parties communes telles que salle de cinéma, salle de sport, etc.  Dans ces deux cas l’expérience client est différente du logement traditionnel du aux équipements et aux services de l’espace de co-living. Mais nos colivers ne viennent pas chercher que du confort, ils sont aussi à la recherche d’un lieu convivial. Dans nos résidences nous mettons tout en oeuvre pour répondre à ce besoin via l’organisation d’apéros, de conférences, de cours collectifs, etc.”  

Benoit Jobert – The Babel Community  

Etude de cas Axis et Anaxago Immobilier

Des changements significatifs pour le logement

“ Selon moi ces logements doivent rester un produit de mass market. La croissance de ce produit est indexée sur le volume de transactions et non la valeur. Par ailleurs, au fil des générations, les ménages aspirent à investir plus tardivement dans l’immobilier ce qui ne peut être que bénéfique pour le co-living. Les logements étant livrés entièrement fournis, les locataires n’ont pas la nécessité de l’équiper. Bien que cela se répercute sur le prix du loyer (15 à 20% plus cher qu’un logement traditionnel pour la même surface) mais permet aussi de retenir plus longtemps le locataire. Au loyer sont aussi ajoutés les services de la résidence (room service, conciergerie, ménage, etc), qui permettent un gain de temps et un confort considérable pour le coliver qui aura du mal à s’en détacher.”

Benoit Jobert – The Babel Community  

Le co-living est donc une nouvelle forme de vie en communauté mais c’est finalement le seul réel point commun existant avec la colocation. Le rapport au propriétaire est totalement différent puisqu’il ne s’agit pas simplement d’un appartement ou d’une maison mais d’une résidence multi-services géré par un promoteur ou un gestionnaire de biens. La relation est donc plus simple.

Autre élément différenciant : les services proposés et compris dans le loyer. En effet, en plus de la chambre, de la cuisine et de la salle de bains privatives, les résidents bénéficient de services haut de gamme comme une connexion très haut débit, de prestations de ménage dans les parties communes et d’abonnements comme Canal + ou Spotify. Claire Flurin définit ainsi le co-living comme « des espaces, de ressources et de services mutualisés, gérés de façon professionnelle ou semi-professionnelle, qui permettent aux résidents, les plus variés possibles, d’accéder à une meilleure qualité de vie ». Enfin, il est possible pour un locataire de trouver un logement en fonction de ses centres d’intérêt puisque les résidences en co-living peuvent proposer des services par thème. 

“Les services annexes de la résidence permettent non seulement d’augmenter le revenu locatif et donc la rentabilité de ces produits mais aussi d’assurer une rétention du locataire à court/moyen terme” 

Benoit Jobert – The Babel Community 

Des logements de courte durée

Si le co-living présente de nombreux avantages, il intéresse pour le moment principalement les personnes à la recherche d’un logement pour une courte durée : un professionnel en mission de quelques mois, une personne qui a besoin d’un logement le temps des travaux dans sa résidence principale soient terminés, un couple en pleine séparation, etc.

L’évolution de la société, avec de plus en plus de familles monoparentales, de personnes en déplacement professionnel pour des durées de six mois à un an et de freelance, est une opportunité pour le co-living de se développer car les solutions immobilières actuelles ne se sont pas encore adaptées à ces nouveaux besoins. Aujourd’hui, les groupes immobiliers doivent être en mesure de proposer des solutions résidentielles plus souples, plus flexibles et davantage tournées vers les services.

Le co-living répond donc aux nouveaux besoins des demandeurs de logement et leur permet de bénéficier d’un appartement et de services de qualité sur une courte période. La durée moyenne d’un locataire en co-living est estimé à 10 mois seulement.

“ La demande pour des espaces de co-living accueillant des familles se fait de plus en plus en ressentir dans les métropoles. Une des perspectives de développement du co-living est donc d’adapter son offre à des foyers de plus de 2 personnes”

Benoit Jobert – The Babel Community  

Cartographie des acteurs du co-living en France

Le co-living se développe rapidement, l’un des pionniers de cette tendance Axis Immobilier sous le nom de Babel community a développé sa première résidence de co-living à Marseille, rue de la République (financée sur Anaxago en 2015). Suite au succès de cette première implantation, le promoteur exploitant a répliqué son concept à d’autres villes comme Montpellier et ouvrira sa deuxième adresse marseillaise d’ici quelques mois (financée en partie via Anaxago également).

Lire le cas pratique : Groupe Axis, comment financer une opération de co-living avec Anaxago ?

Ces résidences n’offrent pas seulement les services de co-living mais réunissent aussi un espace de coworking, une salle de sport, une salle de cinéma et un restaurant/bar. 

Carte Coliving

En Île-de-France le promoteur HPC va ouvrir une résidence d’un millier de logements à Massy-Palaiseau, en banlieue parisienne, avec un espace de plus de 3.000 mètres carrés. Parmi les services inclus dans l’offre, on retrouve des salles de sport, des espaces de restauration, une salle de musique ou encore un écran de cinéma. Les logements vont du dortoir aux appartements de plusieurs pièces en passant par le studio classique, avec un tarif avoisinant les 700 euros mensuels pour la location d’un logement de 18 mètres carrés.

De son côté, la startup Colonies propose une offre de co-living complète dans une propriété située à seulement quelques minutes à pied de l’école de management Insead à Fontainebleau. Le campus dispose d’espaces communs, un jardin avec boulodrome et des services comme la mise à disposition de vélos, le ménage et des courses de base pour un loyer allant de 1050 à 1350 euros en fonction de la taille du studio. Cette prestation est proposée aux étudiants de l’Insead et séduit particulièrement les étudiants  étrangers qui n’ont plus qu’à poser leurs valises.

Vinci Immobilier a lui aussi lancé son offre de co-living baptisée Bikube. La directrice du projet, Émilie Schlageter, détaille qu’il s’agira de « résidences de 150 à 170 appartements privatifs, du T1 au T3, avec des espaces partagés à chaque étage, un espace de coworking compris dans le loyer, un rez-de-chaussée actif et ouvert sur l’extérieur, une salle de sport, une laverie et un rooftop ».

En Belgique, c’est la startup Colive qui se démarque avec des maisons atypiques ou encore un manoir de 800 mètres carré transformé en résidence de co-living. Enfin, le groupe Keys Asset Management a récemment fait l’acquisition d’un bâtiment à Bordeaux et ouvre une résidence Quartus Coliving. La directrice R&D et innovation de l’entreprise a déclaré à ce sujet que « jusqu’à présent en France, les sites de coliving étaient détenus par les opérateurs ou les investisseurs des opérateurs. Keys AM est le premier investisseur tiers à être propriétaire d’un site ».

Le co-living est donc bel et bien parti pour devenir la prochaine tendance du secteur de l’immobilier. Si pour le moment les principaux résidents sont des particuliers, il y a fort à parier qu’à l’avenir les entreprises se tournent vers ce type d’offres pour bénéficier d’arguments supplémentaires pour convaincre de nouveaux collaborateurs de les rejoindre ou pour faciliter les mutations professionnelles.

Quelles perspectives pour cette nouvelle tendance ? 

La question qui se pose donc dorénavant est celle de la copropriété. Est-elle toujours adaptée pour accompagner les besoins de ce marché évolutif ? Il est difficile de mélanger du locatif ainsi que des propriétaires occupants dans un même immeuble et encore plus dans une résidence de co-living.

“ Nous pensons que demain tout les particuliers seront locataires avec des actifs immobiliers détenus par des investisseurs en pleine propriété ce qui permet de calquer aux immeuble le modèle du co-living. En effet, notre générations et celles d’après attendent d’autre fonctionnalité d’un appartement qu’il soit simplement un lieu de vie”. 

Benoit Jobert – The Babel Community 

Le développement de ce type de résidence réside aussi dans la demande non plus seulement BtoC mais aussi BtoB. En effet, les entreprises ont bien compris que ce type de location pourrait être d’autant plus intéressante pour ses salariés qu’elle lui permettra d’économiser une chambre d’hôtel bien plus coûteuse qu’une nuit dans un appartement d’une résidence de co-living. Prenons l’exemple de Babel Community qui propose un studio pour 630€ le mois quand un hôtel de la même rue propose une nuit à minimum 150 euros. 

Une profondeur de marché qui va aussi être drainée par la facilité de louer une chambre, un studio ou un appartement dans une résidence de coworking. Le coliver étant engagé pour minimum un mois renouvelable et ce sans garants. 

“ Le profil type du coliver est un jeune actif nomade, qui ne pense pas rester longtemps dans la ville, à la recherche d’un logement pour quelques mois, lui permettant d’avoir une liberté administrative qu’il n’aurait pas dans un appartement individuel avec bail, ainsi qu’un loyer accessible qu’il n’aurait pas dans un appart’hôtel par exemple. L’accès à nos logements ne nécessitent pas de garants, nous focalisons nos études de dossiers sur le revenu du futur coliver”. 

Benoit Jobert – The Babel Community 

A lire également, 1er closing à 10M€ pour les fonds immobilier d’Anaxago Capital


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